Báo giá thi công xây dựng là mối quan tâm hàng đầu của gia chủ trước khi bắt đầu xây nhà, đặc biệt với những công trình có yêu cầu cao về kiến trúc, công năng và chất lượng hoàn thiện. Tuy nhiên, không có một mức giá cố định áp dụng cho mọi công trình. Diện tích, phong cách thiết kế, vật liệu, hiện trạng khu đất và phạm vi công việc đều có thể khiến tổng ngân sách thay đổi đáng kể.

Nếu chỉ nhìn vào đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông để lựa chọn nhà thầu, gia chủ rất dễ gặp tình trạng chi phí thực tế cao hơn dự kiến. Vì vậy, hiểu rõ cách hình thành báo giá sẽ giúp việc chuẩn bị tài chính chủ động hơn và hạn chế những khoản phát sinh không đáng có.

Báo giá thi công xây dựng bao gồm các hạng mục

Một báo giá xây dựng đầy đủ không chỉ đơn giản là phép tính giữa diện tích và đơn giá. Tùy theo thỏa thuận với chủ đầu tư, nhà thầu có thể cung cấp dịch vụ từ phần thô cho đến hoàn thiện toàn bộ công trình.

Ở gói thi công phần thô, chi phí thường liên quan đến các công việc chính như móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, hệ thống điện nước âm tường và những cấu phần cần thiết để hình thành bộ khung ngôi nhà. Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, khả năng chịu lực cũng như tuổi thọ công trình nên không nên lựa chọn chỉ dựa trên tiêu chí giá rẻ.

Với thi công xây dựng trọn gói, phạm vi công việc được mở rộng sang các hạng mục hoàn thiện như lát sàn, sơn tường, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ thống điện nước và nhiều phần việc khác theo hồ sơ kỹ thuật. Một báo giá càng chi tiết thì chủ đầu tư càng dễ kiểm soát chất lượng và ngân sách trong quá trình thi công.

Những yếu tố làm thay đổi đơn giá xây dựng

Diện tích xây dựng là yếu tố dễ nhận thấy nhất, nhưng chưa phải yếu tố duy nhất quyết định chi phí. Hai căn nhà có cùng diện tích sàn vẫn có thể có mức đầu tư chênh lệch khá lớn nếu khác nhau về kết cấu, vật liệu hoặc thiết kế.

Đặc điểm khu đất cũng cần được xem xét ngay từ đầu. Nhà nằm trong ngõ nhỏ, khu vực khó tập kết vật tư hoặc có nền đất yếu thường phát sinh thêm chi phí vận chuyển, nhân công và xử lý móng. Trong khi đó, công trình nằm ở vị trí thuận tiện cho xe vật liệu ra vào sẽ có nhiều lợi thế hơn về tổ chức thi công.

Phong cách kiến trúc cũng tác động đáng kể đến ngân sách. Nhà hiện đại với hình khối gọn gàng thường có cách triển khai khác biệt so với công trình tân cổ điển nhiều chi tiết trang trí. Càng nhiều đường cong, phào chỉ, vật liệu đặc biệt hoặc yêu cầu hoàn thiện riêng, thời gian và nhân công càng tăng.

Bên cạnh đó, chất lượng vật tư là khoản mục cần được làm rõ trong báo giá. Cùng một hạng mục nhưng việc sử dụng vật liệu ở phân khúc phổ thông, khá hoặc cao cấp sẽ tạo ra mức đầu tư rất khác nhau.

Vì sao không nên chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá thấp?

Một báo giá thấp có thể tạo cảm giác tiết kiệm ngay từ đầu, nhưng chưa chắc giúp giảm tổng chi phí của công trình. Nếu báo giá không thể hiện rõ chủng loại vật tư, tiêu chuẩn kỹ thuật, khối lượng và phạm vi thi công, chủ đầu tư khó biết mình thực sự đang được cung cấp những gì.

Trong thực tế, chênh lệch giá đôi khi đến từ việc nhà thầu sử dụng vật liệu khác nhau hoặc chưa đưa một số hạng mục vào bảng dự toán ban đầu. Khi công trình triển khai, những phần việc này mới được bổ sung khiến ngân sách bị đội lên và quá trình làm việc giữa hai bên cũng dễ phát sinh tranh luận.

Một báo giá tốt vì thế cần đặt tính minh bạch ngang với mức giá. Chủ đầu tư nên quan tâm đơn giá đi kèm điều kiện thi công, tiêu chuẩn vật liệu, khối lượng dự kiến và những hạng mục đã bao gồm hay chưa bao gồm trong hợp đồng.

Cách đọc báo giá thi công xây dựng để tránh phát sinh

Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu bóc tách báo giá theo từng nhóm công việc thay vì chỉ đưa ra một con số tổng. Cách làm này giúp dễ đối chiếu giữa các phương án và nhận biết khoản nào đang chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách.

Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ các nội dung như diện tích tính giá, loại móng, số tầng, kết cấu mái, vật liệu sử dụng, hệ thống điện nước, cửa, sơn và thiết bị hoàn thiện. Nếu có thiết kế nội thất hoặc những yêu cầu riêng về kiến trúc, chúng cũng nên được xác định rõ ngay trong giai đoạn lập dự toán.

Ngoài ra, hợp đồng nên quy định cụ thể cách xử lý khi khối lượng thay đổi. Những phát sinh do thay đổi thiết kế của chủ đầu tư cần được phân biệt với phát sinh do nhà thầu tính thiếu hoặc khảo sát chưa đầy đủ. Đây là điểm tưởng nhỏ nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí khi công trình kéo dài nhiều tháng.

NDesign tư vấn giải pháp thi công phù hợp với ngân sách

Một công trình đẹp không nhất thiết phải bắt đầu bằng một ngân sách quá lớn. Điều quan trọng nằm ở cách phân bổ chi phí, lựa chọn kết cấu, vật liệu và tổ chức thi công sao cho mỗi khoản đầu tư đều phục vụ đúng mục tiêu sử dụng.

Với kinh nghiệm trong thiết kế và thi công xây dựng, NDesign định hướng báo giá dựa trên nhu cầu thực tế của từng công trình thay vì áp dụng một mức giá chung cho mọi khách hàng. Từ hồ sơ thiết kế, diện tích, hiện trạng khu đất đến yêu cầu về vật liệu và mức độ hoàn thiện, từng yếu tố được xem xét trước khi xây dựng phương án ngân sách.

Khi lựa chọn đơn vị thi công, gia chủ không nên chỉ hỏi “giá bao nhiêu một mét vuông” mà nên đặt câu hỏi rộng hơn: mức giá đó bao gồm những gì, vật tư nào được sử dụng, tiêu chuẩn thi công ra sao và trách nhiệm của nhà thầu được xác định thế nào. Một báo giá thi công xây dựng rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình triển khai thuận lợi hơn, đồng thời tạo cơ sở để kiểm soát chất lượng và chi phí cho đến khi công trình hoàn thiện.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, việc lập dự toán sớm cùng một đơn vị có năng lực thiết kế và thi công sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong từng quyết định, từ lựa chọn giải pháp kiến trúc đến phân bổ ngân sách cho những hạng mục thực sự cần thiết.