“Xây nhà trọn gói hết bao nhiêu tiền?” là câu hỏi gần như gia chủ nào cũng đặt ra trước khi bắt đầu. Thế nhưng, chỉ cần tìm hiểu vài bảng báo giá trên thị trường, nhiều người lại càng khó quyết định vì mỗi đơn vị đưa ra một mức giá khác nhau. Có nơi báo theo m², nơi tách riêng phần thô và hoàn thiện, cũng có đơn vị đưa ra một con số khá thấp nhưng chưa bao gồm nhiều hạng mục.

Vì vậy, muốn dự toán chi phí xây nhà trọn gói sát thực tế, gia chủ không nên chỉ nhìn vào đơn giá. Điều đáng quan tâm hơn là phạm vi công việc, vật tư sử dụng, thiết kế ngôi nhà và cách nhà thầu kiểm soát các khoản phát sinh trong quá trình thi công.

Chi phí xây nhà trọn gói được tính như thế nào?

Thông thường, chi phí xây nhà trọn gói được dự toán dựa trên diện tích xây dựng nhân với đơn giá thi công. Tuy nhiên, diện tích này không đơn giản là diện tích đất mà còn bao gồm diện tích móng, các tầng, ban công, sân thượng, mái… tùy theo phương án thiết kế.

Có thể hình dung theo công thức: Chi phí xây dựng dự kiến = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng trọn gói

Chẳng hạn, một căn nhà có diện tích đất 60m² nhưng xây 4 tầng, có móng và mái thì tổng diện tích tính chi phí chắc chắn sẽ lớn hơn 60m². Nếu chỉ lấy diện tích đất để nhân với đơn giá, dự toán ban đầu sẽ thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế cần chuẩn bị.

Đây cũng là lý do NDesign thường khuyến nghị gia chủ xác định phương án thiết kế trước khi chốt ngân sách. Khi mặt bằng, số tầng, kiểu mái và mức độ hoàn thiện đã rõ ràng, việc bóc tách khối lượng sẽ có cơ sở hơn.

Những khoản nào thường nằm trong chi phí xây nhà trọn gói?

Một gói thi công hoàn chỉnh thường bao gồm nhiều công việc nối tiếp nhau, từ lúc chuẩn bị công trường cho tới khi hoàn thiện căn nhà. Tùy hợp đồng, phạm vi có thể khác nhau nhưng thường gồm các nhóm chính sau.

1. Chi phí xây dựng phần thô

Phần thô tạo nên kết cấu chính của ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái và các hạng mục kỹ thuật cơ bản. Vật liệu thường có thép, bê tông, gạch, cát, đá, xi măng và hệ thống điện nước âm tường.

Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến độ chắc chắn và tuổi thọ công trình nên việc lựa chọn vật tư không nên chỉ dựa trên tiêu chí rẻ hay đắt. Một phương án tiết kiệm vài triệu đồng ở vật liệu kết cấu nhưng làm giảm chất lượng công trình rõ ràng không phải cách tối ưu ngân sách.

2. Chi phí hoàn thiện

Sau phần thô là một danh sách khá dài các hạng mục hoàn thiện: lát sàn, ốp tường, sơn nước, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, điện chiếu sáng, mặt tiền và nhiều chi tiết khác.

Đây thường là phần khiến chi phí xây nhà trọn gói biến động mạnh. Cùng một diện tích, hai căn nhà có thể chênh nhau đáng kể nếu một bên sử dụng thiết bị, cửa, đá ốp và vật liệu hoàn thiện ở phân khúc cao hơn.

Gia chủ vì thế nên xác định trước mình muốn xây nhà ở mức cơ bản, khá hay cao cấp. Khi tiêu chuẩn vật tư được thống nhất ngay từ đầu, báo giá sẽ dễ kiểm soát hơn và hạn chế tình trạng đang xây phải thay đổi lựa chọn liên tục.

Những yếu tố làm chi phí xây nhà thay đổi

Không có một mức giá cố định áp dụng cho tất cả các công trình. Ngay cả hai căn nhà cùng diện tích, cùng số tầng vẫn có thể có tổng chi phí khác nhau.

Vị trí xây dựng là yếu tố đầu tiên cần xét đến. Nhà trong ngõ nhỏ, khu vực khó tập kết vật liệu hoặc hạn chế xe vận chuyển thường phát sinh thêm chi phí nhân công và vận chuyển.

Quy mô và kết cấu công trình cũng ảnh hưởng trực tiếp. Nhà nhiều tầng, khẩu độ lớn, nền đất yếu hoặc yêu cầu kết cấu đặc biệt sẽ cần phương án kỹ thuật và chi phí khác so với một căn nhà phố thông thường.

Tiếp đó là phong cách kiến trúc. Một căn nhà hiện đại với mặt tiền tương đối tối giản thường có cách kiểm soát chi phí khác biệt so với công trình tân cổ điển sử dụng nhiều phào chỉ, đá ốp, hệ cửa và chi tiết trang trí.

Cuối cùng là mức độ hoàn thiện nội thất. Đây là khoản gia chủ nên cân nhắc kỹ bởi thiết bị vệ sinh, cửa, sàn, đèn, tủ bếp hay đá mặt bàn đều có nhiều phân khúc giá.

Làm thế nào để kiểm soát chi phí xây nhà trọn gói?

Không ít gia chủ bắt đầu bằng một ngân sách dự kiến khá rõ nhưng sau vài tháng thi công lại phải chi thêm nhiều khoản. Nguyên nhân thường không nằm ở một hạng mục quá lớn mà đến từ hàng loạt thay đổi nhỏ trong quá trình xây dựng.

Cách kiểm soát hiệu quả nhất là chốt thiết kế và vật tư trước khi thi công. Nếu hôm nay chọn gạch một mức giá, vài tuần sau đổi sang loại khác, rồi tiếp tục thay thiết bị vệ sinh hoặc điều chỉnh mặt tiền, tổng chi phí sẽ rất khó giữ đúng dự toán ban đầu.

Hợp đồng cũng cần thể hiện rõ phạm vi công việc, chủng loại vật tư, khối lượng, tiến độ thanh toán và cách xử lý khi có thay đổi. Một bảng báo giá càng chi tiết thì gia chủ càng dễ kiểm tra mình đang trả tiền cho hạng mục nào.

Ngoài ra, không nên chọn nhà thầu chỉ vì đơn giá xây nhà trọn gói thấp nhất. Điều quan trọng là so sánh trên cùng một tiêu chuẩn vật tư và cùng phạm vi công việc. Một báo giá thấp nhưng bỏ ngoài nhiều hạng mục chưa chắc giúp tiết kiệm, thậm chí còn khiến ngân sách bị đội lên khi công trình bắt đầu triển khai.

Có nên xây nhà trọn gói để dễ kiểm soát ngân sách?

Với những gia chủ không có nhiều thời gian theo sát công trường, xây nhà trọn gói là phương án đáng cân nhắc. Thay vì tự tìm đội thợ, mua vật liệu, kiểm tra từng hạng mục và xử lý các vấn đề phát sinh, gia chủ có một đầu mối chịu trách nhiệm xuyên suốt từ thiết kế đến thi công.

Điểm đáng giá không chỉ nằm ở sự thuận tiện. Khi thiết kế, dự toán và thi công được phối hợp trong cùng một quy trình, các hạng mục có thể được tính toán đồng bộ hơn, hạn chế tình trạng bản vẽ một kiểu nhưng thi công một kiểu hoặc mua vật tư không đúng với thiết kế.

Tuy nhiên, “trọn gói” không có nghĩa là gia chủ nên giao toàn bộ quyết định cho nhà thầu. Ngược lại, càng rõ nhu cầu ngay từ đầu thì công trình càng dễ kiểm soát về chi phí, tiến độ và chất lượng.

NDesign tư vấn chi phí xây nhà trọn gói theo từng công trình

Tại NDesign, dự toán không nên bắt đầu bằng một con số áp dụng chung cho mọi căn nhà. Mỗi công trình có diện tích, hiện trạng khu đất, kết cấu, phong cách kiến trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện khác nhau, vì vậy cần được khảo sát và tính toán riêng.

NDesign triển khai quy trình từ tư vấn – thiết kế – lập dự toán – thi công – hoàn thiện, giúp gia chủ có cái nhìn rõ hơn về ngân sách trước khi bắt tay vào xây dựng. Các hạng mục và tiêu chuẩn vật tư được trao đổi cụ thể để hạn chế những khoản phát sinh khó kiểm soát về sau.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và chưa biết nên dành ngân sách bao nhiêu, đừng vội lấy một bảng giá trên mạng để áp vào công trình của mình. Hãy bắt đầu từ diện tích, số tầng, nhu cầu sử dụng và phong cách mong muốn, sau đó để đơn vị chuyên môn bóc tách thành một phương án cụ thể.

Liên hệ NDesign để được tư vấn phương án thiết kế và dự toán chi phí xây nhà trọn gói phù hợp với ngân sách, nhu cầu sử dụng và thực tế công trình của gia đình bạn.